L’investissement immobilier consiste à acquérir, directement ou indirectement, des biens immobiliers dans le but d’en tirer un revenu (les loyers) et éventuellement une plus-value à la revente.
Pour beaucoup de ménages, investir dans l’immobilier revient à acheter sa résidence principale pour y loger, ou acheter un appartement ou un parking pour le mettre en location.
En réalité, l’investissement immobilier est bien plus vaste : c’est une classe d’actif à part entière, complémentaire aux marchés financiers, accessible de multiples façons, y compris avec un ticket d’entrée faible.
C’est le plus courant et le plus populaire. Appartement, maison, place de parking, immeuble de rapport, et pourquoi pas bureaux et commerces… les choix sont multiples, et les modes de détention et les fiscalités sont tout autant : location nue, location meublée (professionnelle - LMP ou non professionnelle - LMNP), micro-foncier, réel, déficit foncier, défiscalisation, bail solidaire, bail commercial, en gestion en directe ou déléguée à une agence…
La pierre-papier consiste à acheter des parts d’une société qui détient le parc immobilier. C’est la solution idéale pour déléguer totalement la gestion et bénéficier d’un ticket d’entrée accessible.
Ici encore, les approches sont nombreuses.
Elles diffèrent :
Bref, il y a presque autant de façons d’investir dans l’immobilier que d’investisseurs !
Lorsqu’il s’agit d’un bien d’habitation, le premier avantage est évidemment que l’on peut y loger ou loger des proches. C’est une sécurité appréciable : aucun propriétaire ne peut vous mettre dehors ! C’est aussi une protection contre la hausse des loyers.
La performance historique de l’investissement en immobilier se situe à mi-chemin entre l’obligataire et les actions, avec une volatilité plutôt faible. Bien sûr, les performances passées ne présagent pas des performances futures et tout dépend du type d’immobilier considéré, mais par nature, la valeur de l’immobilier fluctue naturellement moins que celle des actions.
L’historique de performance des SCPI nous offre un exemple des rendements passés de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces…) sur longue période. En effet, la pierre-papier, qui est plutôt tournée vers l’immobilier d’entreprise, a historiquement procuré un rendement annuel proche de 5%, avec très peu d’années négatives.
Il est possible de s’endetter pour acheter de l’immobilier en direct : c’est un avantage par rapport à l’investissement sur les marchés financiers pour lesquels, c’est bien plus difficile. En effet, les banques acceptent de prêter avec un bien immobilier comme collatéral, car sa valeur est moins sujette à volatilité que les actions.
Pour l’épargnant qui emprunte pour acheter, l’effort d’épargne est réduit puisque les loyers paient une partie du remboursement du prêt, chaque mois. Cela permet d’acquérir des biens plus tôt qu’en épargnant mois après mois.
L’effet de levier est aussi fiscal : sous conditions, il est possible de déduire les intérêts de l’emprunt des revenus locatifs. Ici encore, cet adossement est plus difficile à réaliser en investissant dans des titres financiers. Cependant, l’investissement en titres compense ce désavantage par la présence de nombreuses enveloppes fiscales (assurance-vie, PEA…).
La valeur des biens immobiliers suit généralement l’inflation. En effet, les prix immobiliers dépendent de la capacité d’acquisition des nouveaux acheteurs, et donc des revenus de la population. Les prix de l’immobilier sont aussi tirés par les loyers : lorsque les loyers augmentent, les prix augmentent si l’on considère que le rendement locatif reste constant.
En outre, l’immobilier ancien est en concurrence avec le neuf. Lorsque les prix du neuf (qui dépendent du coût des terrains, des matériaux et de la main d’œuvre) augmentent, les prix de l’ancien en profitent aussi indirectement.
Pour toutes ces raisons, l’investissement immobilier est souvent considéré comme un investissement qui protège de l’inflation.
Investir n’est pas sans risque, et la pierre ne fait pas exception.
L’immobilier physique, c’est tout ou rien : il est impossible d’acheter seulement quelques mètres carrés du bien que l’on convoite. Cet investissement est par nature difficile à diversifier sans un capital important. Cet inconvénient se manifeste aussi à la vente : impossible de ne vendre que quelques mètres carrés en cas de besoin ponctuel d’argent !
Ces inconvénients disparaissent lorsque l’on s’intéresse à la pierre-papier, dont la valeur de la part, souvent bien plus accessible, permet des transactions adaptées à presque tous les budgets.
Lorsque l’on achète pour louer, il faut… un locataire ! En l’absence de locataire, le bien ne rapporte rien : c’est la vacance locative. Les charges qui incombent au propriétaire continuent d’être dues.
Même avec un locataire, les risques existent : impayés, dégradation, litiges… Certes, ce sont des événements rares, mais très ennuyeux le jour où ils arrivent.
La pierre-papier, qui permet d’acheter des parts d’un parc immobilier diversifié, mutualise ce risque : un sinistre n’impacte pas l’intégralité de votre patrimoine, mais seulement une fraction.
Acheter un bien immobilier n’est pas un placement garanti en capital. L’absence de cotations quotidienne peut donner une fausse illusion de sécurité : les fluctuations existent aussi sur le marché immobilier, et le risque de perte en capital existe.
Investir en immobilier, c’est aussi accepter de payer les charges d’entretien du bien. Rénovation énergétique, entretien des façades, du toit… un bien est un actif qui demande de l’entretien. Il faut prévoir un petit budget régulier dans lequel piocher pour payer les travaux, et parfois pouvoir débloquer un montant plus important.
Ici encore, la pierre-papier apporte un avantage, puisque les arbitrages budgétaires sont réalisés par la société de gestion, qui réinvestit une partie des loyers dans la rénovation.
Il est plus difficile de vendre un bien immobilier qu’une action, où l’on peut trouver un acheteur en moins d’une seconde. Et parfois, il n’y a pas d’acheteur du tout…
Cet inconvénient diminue si vous optez pour l’investissement immobilier indirect. Le marché des parts de pierre-papier est généralement plus liquide que celui des biens immobiliers en direct. En effet, la société de gestion peut assurer la liquidité (les rachats de parts viennent compenser les souscriptions).
Comme beaucoup d’investissements proches de l’obligataire (à faible volatilité du capital et à revenus presque constants), l’immobilier est sensible aux taux d’intérêt. Les prix de l’immobilier ont tendance à baisser lorsque les taux montent, et à monter lorsque les taux baissent.
Ce risque est toutefois à tempérer, car l’investissement immobilier se conçoit dans la durée, et sur plusieurs cycles de taux.
Un investisseur immobilier est exposé aux changements de la réglementation fiscale. Par exemple, la façon d’imputer les charges peut évoluer de façon défavorable.
En outre, la fiscalité locale peut évoluer à la hausse (augmentation des taux de la taxe foncière, ou changement de la base de calcul), sans imputation possible sur les locataires.
Le risque concerne aussi l’apparition de frais obligatoires (mise aux normes, rénovation énergétique…).
Compte tenu du caractère très particulier de chaque projet immobilier, il est impossible de résumer la fiscalité immobilière. Signalons simplement qu’il n’existe pas de flat tax applicable à l’immobilier, contrairement aux actions.
Pour les personnes physiques, la fiscalité applicable aux revenus locatifs est plutôt élevée (par défaut : intégration dans les revenus + prélèvements sociaux). Elle peut être optimisée par l’usage de dispositifs fiscaux particuliers (déficit foncier, LMNP…) ou l’organisation juridique de la détention (SCI, démembrement de la nue-propriété et de l’usufruit…).