Éclairage sur l'acquisition de parts de SCPI en usufruit

Suite à notre article sur les atouts méconnus de la nue-propriété en novembre dernier, nous souhaitions, en ce début d’année, mettre en lumière le second versant de ce montage : l’acquisition de parts de SCPI en usufruit.

Pour rappel, l’usufruit est une sous partie du droit de propriété. Plus précisément il s’agit du droit de jouir et de disposer du bien immobilier sans pour autant pouvoir le vendre.

Rapporté aux SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers fonciers rattachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement (entre 3 et 20 ans). C’est lui qui s’acquitte de la fiscalité (revenus fonciers, IFI)

Au terme du montage, l’usufruit s’éteint et l’usufruitier ne dispose plus d’aucun droit. En effet, à ce moment la pleine propriété se reforme sur le nu-propriétaire qui à son tour perçoit les revenus attachés à ses parts de SCPI.

Une fois cela dit, vous pouvez naturellement vous demander mais alors quel intérêt à investir en usufruit ?

L’acquéreur d’usufruit temporaire cherche avant tout à transformer un capital en flux financier.

Tout comme le nu propriétaire, il achète son usufruit avec une décote importante mais bénéficie de l’intégralité des revenus.

En pratique prenons l’exemple d’un démembrement sur 5 ans. Le prix de la part en pleine propriété est fixé à 100. Les revenus de cette SCPI sont de 5%. La nue-propriété est généralement fixée aux alentours de 80% de la pleine propriété. Ainsi l’usufruit est quant à lui valorisé autour de 20%. En investissant 20% du prix de la pleine propriété, l’acquéreur perçoit 100% des revenus soit 5 tous les ans pendant 5 ans. Pour conclure en investissant 20 de capital l’acquéreur reçoit 25 sous forme de revenus fonciers.

Outre la volonté de se parer contre un éventuel retour de l’inflation, l’investisseur usufruitier profite du rendement important de l’immobilier d’entreprise et profite de l’indexation des loyers aux coûts de la construction.

Pour autant il est vrai que c’est dans certaines configurations fiscales que ce montage trouve toute son ampleur.

Tout d’abord si vous bénéficiez de déficit foncier reportable. En effet, ce dernier va venir effacer la fiscalité sur les revenus perçus des SCPI. Si vous investissez 20 et que vous récupérez 25 sans fiscalité vous faites 25% de rendement sur 5 ans.

Second cas, vous êtes une personne morale. Vous pouvez à ce moment là utiliser la technique comptable de l’amortissement linéaire pour limiter l’assiette des revenus imposables à l’IS. Car comme toute chose fongible vous pouvez amortir le prix de la chose sur sa durée.

Reprenons l’exemple vu plus haut. Vous investissez en usufruit 5 ans. Vous investissez 20 et percevez 5 chaque année. Vous pouvez amortir 4 chaque année sur les 5 ans de détention (20/5) et de ce fait n’être imposé que sur 1. Nous voici face à une très belle opportunité pour faire travailler la trésorerie dont vous n’avez pas besoin à moyen terme.

L’absence ou la minimisation de la fiscalité n’est pas indispensable mais c’est généralement dans ces cas de figure que l’usufruit est le plus souvent utilisé.

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