Les atouts méconnus de la Nue-propriété des parts de SCPI

Face à la baisse imminente du rendement sur le fonds euro, bon nombre d’épargnants cherchent une ou plusieurs alternatives de placements peu risqués. 

Les SCPI, que l’on ne présente désormais plus, apparaissent comme l’une d’entre elles. Certes elles ne sont pas garanties en capital mais non cotées elles ne sont pas soumises aux aléas des marchés et sont génératrices d’un revenu régulier.

Accessibles de différentes manières comme par exemple dans un contrat d’assurance-vie ou encore par emprunt, il existe une autre façon de détenir cet actif.  Moins connu mais tout aussi avantageux c’est le démembrement temporaire de propriété qui va retenir ici notre attention.

Le démembrement de propriété ? Kesako ? 

Pour faire simple mais efficace, le droit de propriété est composé de deux droits fondamentaux qui sont :

  • L’usufruit : le droit d’user du bien et d’en recevoir les fruits. En pratique l’usufruitier d’un bien immobilier peut l’habiter ou en percevoir les loyers s’il le met en location.
  • La nue-propriété : le fait de détenir un bien sans pouvoir disposer de la jouissance (appelée aussi usufruit). C’est le nue propriétaire qui récupère la pleine propriété du bien immobilier à la disparition de l’usufruitier

Le démembrement de propriété consiste à séparer ces deux droits. D’ailleurs vous avez peut-être été confronté à cette situation lors d’une succession. Le conjoint survivant d’un couple est très souvent l’usufruitier du patrimoine ou du moins de la résidence principale et les enfants les nus-propriétaires. Au décès du second parent, ce sont les enfants qui récupèrent l’usufruit et donc la pleine propriété du bien. 

A côté du démembrement viager de propriété que nous venons de citer en exemple, existe le démembrement de propriété temporaire. En pratique, vous pouvez acheter l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien immobilier et en l’occurrence de part de SCPI sur une période déterminée à l’avance. Cette période peut aller de 3 à 20 ans. En fonction de la durée du démembrement choisie va correspondre une valeur économique pour chacun de ces deux droits.

Par exemple vous achetez de la nue-propriété de parts de SCPI sur 5 ans. Le prix de la part en pleine propriété est de 100 % dont 20 % pour l’usufruit et 80 % pour la nue-propriété.

Maintenant que nous avons vu le principe regardons l’intérêt de ce type de solution.

En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez des parts de SCPI dont les loyers vont être différés (de la durée du démembrement choisi). Vous allez acheter ses parts avec une décote mais au terme du montage c’est bien vous nu-propriétaire qui allez récupérer la pleine propriété des parts et les loyers qui vont avec.

Au-delà de ce premier avantage capitalistique, sachez que les sommes placées en part de nue-propriété sortent de l’assiette imposable à l’IFI. C'est en effet à l'usufruitier (qui dispose des parts et des loyers) qu'incombe la charge de s'acquitter des impôts.

Enfin l’avantage fiscal ne s’arrête pas là. En effet, imaginons qu’au terme du montage, lors du remembrement de propriété vous décidiez de vendre vos parts de SCPI, on ne prendra pas pour valeur d’acquisition, dans le calcul d’une éventuelle plus-value, le montant de la nue-propriété mais bien la valeur de la pleine propriété. Le remembrement de propriété (même issu d’un montage économique) est considéré comme un droit naturel et n’est pas assujetti à l’impôt. 

En pratique vous achetez des parts de nue-propriété sur 5 ans à 80 % du prix de la pleine propriété. Au terme du montage, au bout des cinq ans, vous récupérez l’usufruit de vos parts dont la valeur originelle était de 20 %. Vos parts vaudront alors 100 %. Vous cédez vos parts. Fiscalement, on va considérer que vous avez acheté vos parts 100 % et que vous les revendez à 100 %. La seule fiscalité potentielle sera présente en cas d’évolution du prix de la part nominale durant ces 5 ans. 

Alors que ce soit pour réduire votre IFI, toucher des revenus différés dans le temps, la nue-propriété de parts de SCPI peut elle aussi constituer une bonne alternative à une assurance vie en fonds en euros.

Pour autant comme chaque produit financier, elle connaît quelques limites. En investissant dans ce type de montage, vous perdez la liquidité des sommes placées. En effet, en tant que nu propriétaire vous ne pourrez pas céder vos parts de SCPI. Il faudra attendre de recouvrer la pleine propriété. D’où l’importance de bien maîtriser le budget alloué à ce type de montage.

Enfin même si le marché des SCPI est historiquement rentable, le prix de la part nominale n’est absolument pas garanti. Il peut fluctuer dans le temps à la hausse comme à la baisse.

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