5 étapes essentielles pour réussir son premier investissement locatif

1 — Mettez le projet en place

Afin de ne pas voir le loyer baisser tragiquement et perdre en rentabilité, préparez tout dans les détails.

Définissez votre cible

La première étape de la préparation consiste à savoir qui est réellement votre cible, et quels sont vos objectifs. Réfléchissez également sur ce que vous voulez faire de ce bien immobilier qui sera bientôt le vôtre. Tout cela vous permettra par la suite de choisir le lieu.

Pour savoir dans quelle région, quelle ville, quel quartier, et quel type de logement vous devez acheter, pensez à l’avenir. Comptez-vous vivre dans ce logement plus tard ? Souhaitez-vous y faire habiter l’un de vos enfants dans le futur ? Désirez-vous toucher des loyers sur le long terme ?

Définissez l’emplacement du bien immobilier

Après avoir déterminé le lieu exact que vous ciblez, vous devez acheter un bien dans un bon emplacement.

Dans l’idéal, investissez dans un quartier agréable, attirant, et surtout non loin des transports en commun. L’existence d’espaces verts ou de commerces de proximités près de votre logement serait un grand avantage.

2 — Recherchez le bien immobilier dans lequel investir

Évaluez votre budget

Votre budget disponible est crucial bien pour choisir un logement.

Pour établir votre budget, vous devez savoir quel est le montant exact que vous pourrez placer chaque mois dans cet investissement.

Attention, le loyer ne couvre pas toujours le crédit que vous devez rembourser chaque mois. Vous devez donc vous préparer à débourser depuis votre propre portefeuille ou à allonger la durée du remboursement pour réduire les mensualités.

Un studio ou une « chambre de bonne » conviendrait à un petit budget, tandis qu’avec un budget moyen, vous pouvez miser sur 2 studios.

Le choix est bien plus large pour un grand budget.

Choisissez entre un logement ancien ou neuf

Un ancien logement est plus rentable, si l’on se base au faible coût par mètre carré et au large choix de logements. C’est un investissement idéal si vous payez peu (ou pas) d’impôt.

Vous devez tout de même considérer qu’avec la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 12 % à 21 % en achetant un logement neuf, à condition de le mettre en location 6, 9, ou 12 ans.

C’est un avantage considérable, car vous payerez moins d’impôts que ce que vous devez payer pour un ancien logement.

Notez également qu’un bien neuf promet de meilleures performances énergétiques et ne nécessite pas de travaux de rénovation.

3 — Trouvez un financement

S’il s’agit de votre premier achat

De plus en plus de particuliers se lancent dans l’investissement locatif afin de bénéficier de taux bas et des dispositifs fiscaux en place. D’autant plus que les prix élevés les empêchent d’acheter directement une résidence principale.

Au lieu de miser tout votre apport personnel dans un achat direct, utilisez-le pour un crédit immobilier. Vous pouvez faire cet investissement pour vous constituer un patrimoine et un apport. Vous pourrez ensuite acheter votre résidence principale.

Si vous possédez déjà une résidence principale

Pour obtenir un emprunt, vous devez garder une marge de manœuvre financière suffisante, malgré les remboursements mensuels.

Les banques vérifieront votre taux d’endettement (ne devant pas dépasser 33 %), ainsi que la somme d’argent qui vous restera après le paiement des charges fixes (loyer, assurances, impôts…).

L’établissement de votre capacité d’emprunt sera donc fondé sur 70 % voire 80 % du montant du loyer de votre investissement.

Des entreprises comme Pretto peuvent vous accompagner dans la recherche de crédits immobiliers à tarifs attractifs.

4 — Dénichez un locataire

Après l’achat du logement, vous devez trouver un locataire.

Comment faire ?

Tout d’abord, vous devez définir si vous voulez louer vide ou meublé.

Ensuite, vous pouvez chercher le locataire par vous-même ou confier la tâche à un intermédiaire immobilier. Ce dernier vous trouvera un locataire, moyennant un coût situé entre 8 % à 15 % du montant annuel des loyers hors taxes des logements que vous lui confiez.

Vous pouvez toutefois gérer cette tâche vous-même en vous aidant des outils en ligne de gestion locative.

La fixation du loyer

En général, vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement à louer, si celui-ci sert de résidence principale au locataire.

Toutefois, vous devez savoir qu’il existe des « zones tendues » qui pourraient poser quelques contraintes à la fixation du loyer.

Si votre bien se situe dans une zone tendue :

-        Vous êtes libre de fixer le loyer pour la première location du logement.

-        Vous ne pouvez pas faire croître le loyer pour les futures locataires en cas de changement.

Si votre bien se situe dans une zone non tendue :

-        Vous êtes libre de fixer votre loyer (sans aller dans l’excès).

-        Le loyer est établi selon le genre de location (vide ou meublée), l’état du logement, sa superficie, son niveau de performance énergétique, etc.

5 — Déclarez les loyers

Le régime d’imposition qui s’appliquera à vous est défini selon votre régime foncier.

Si votre revenu foncier est inférieur à 15 000 euros par an, vous serez alors soumis à un régime foncier. Vous devez ainsi déclarer votre revenu foncier sur le formulaire n° 2042 dans la case 4BE.

Si votre revenu foncier est supérieur à 15 000 euros par an, vous serez rattaché au régime fiscal réel. Vous avez l’obligation de déclarer votre revenu foncier, les charges réelles, ainsi que les frais dans le formulaire n° 2044. Le résultat foncier est alors égal à votre revenu foncier, déduit de toutes les charges.

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